SPLOŠNI POGOJI POSLOVANJA

SPREJETI NA OSNOVI ZAKONA O NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU ZA NEPREMIČNINSKO DRUŽBO: NEPREMIČNINE IN SVETOVANJE FRANCI JURŠIČ s.p., NOVO MESTO, ROZMANOVA ULICA 21, P.P. 336, 8101 NOVO MESTO, Z VELJAVNOSTJO OD 01.09.2007

I. Splošni podatki o nepremičninski družbi in nepremičninskem posredniku:

  1. firma: Nepremičnine in svetovanje Franci Juršič s.p.
  2. sedež: Novo mesto, Rozmanova ulica 21
  3. poštni naslov: Novo mesto, Rozmanova ulica 31, p.p. 336, 8101 Novo mesto
  4. matična številka: 1433555
  5. EMŠO: 0910956500725
  6. davčna številka: 23944757
  7. šifra dejavnosti K 70.310 Dejavnost agencij za posredništvo v prometu z nepremičninami
  8. opravilna št. registracije: 038-2647-01 DURS, Davčni urad Novo mesto
  9. davčni zavezanec: za DDV – da, ID za DDV: SI23944757
  10. transakcijski račun: 02970-0090732025 pri NLB d.d. Ljubljana
  11. registrska številka zavezanca za zdravstveno in pokojninsko zavarovanje: 5538038166
  12. številka telefona: +386 0(7) 30 20 330
  13. številka GSM tel.: +386 041 689 470
  14. številka fax.tel. +386 0(7) 30 20 331
  15. e-pošta: info@enepremicnine.si
  16. internet stran: eNepremicnine.si
  17. delovni čas: vsak delovni dan od 08.00 do 16.00 ure
  18. poslovanje s strankam: zaradi dela na terenu se stranke predhodno dogovorijo po telefonu
  19. podatki o licenci: Franci Juršič, licenca številka 00213, izdana z odločbo RS, Ministrstva za okolje, prostor in energije, številka: 466-03-210/2004-1, z dne 23.09.2004
  20. v imeniku nepremičninskih posrednikov je lastnik licence Franci Juršič, vpisan pod številko 0020800213
  21. podatki o zavarovanju odgovornosti: Odgovornost skladno z Zakonom o nepremičninskem posredovanju, zavarovana s polico št. 0295057, z dne 11.08.2008, z veljavnostjo do 11.08.2018, pri Zavarovalnici Tilia d.d. Novo mesto, za zavarovalno vsoto 167.000,00 EUR za posamezni zavarovalni primer in 334.000,00 EUR za vse zavarovalne primere v enem letu;
  22. v razmerju do naročitelja vstopajo: Franci Juršič, Boštjan Avbar, številka licence, izdana 10.03.2005 in Marjan Pejanović, številka licence 00480, izdane 24.05.2007.

II. Pravila za varno in skrbno poslovanje

  1. S pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena;
  2. Nepremičninska družba in nepremičninski posrednik, ki zanjo opravlja posle posredovanja, morata pri opravljanju storitev oziroma poslov posredovanja v prometu z nepremičninami ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka;
  3. Nepremičninska družba oziroma nepremičninski posrednik ne smeta spodbujati ali priporočati sklenitve določene pogodbe zgolj z namenom pridobitve plačila za posredovanje;
  4. Nepremičninska družba mora naročitelja jasno in pisno poučiti o morebitnih nasprotjih med interesi naročitelja in interesi nepremičninske družbe oziroma drugih naročiteljev, za katere nepremičninska družba opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami;
  5. Nepremičninska družba mora pri opravljanju storitev posredovanja v enaki meri skrbeti za zaščito interesov tako naročitelja kot tudi tretje osebe, s katero je naročitelja spravila v stik in pri tem ravnati nepristransko, razen kadar na podlagi izrecnega dogovora z naročiteljem zastopa samo naročiteljeve interese;
  6. Kadar nepremičninska družba na podlagi dogovora z naročiteljem pri posredovanju zastopa izključno naročiteljeve interese, mora na to tretjo osebo, s katero je naročitelja spravila v stik, jasno in pisno opozoriti, da nastopa v vlogi zastopnika in ne posrednika;
  7. Kadar nepremičninska družba opravlja storitve posredovanja za naročitelja, ki želi ostati anonimen, ni zavezana tretji osebi, ki bi z naročiteljem želela skleniti pravni posel, izdati identitete naročitelja vse do sklenitve pravnega posla;
  8. Pred sklenitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami mora nepremičninska družba oziroma posrednik naročitelju razumljivo pojasniti naslednje okoliščine:
    • tržne razmere, ki so pomembne za določitev cene v pogodbi v prometu z nepremičninami;
    • vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami;
    • višino in vrsto davčnih obveznosti stranke, višino stroškov notarske overovitve podpisov, vpisa v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroškov v zvezi s sklenitvijo pogodbe, ki je predmet posredovanja;
    • morebitna tveganja, povezana z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine, vpisanimi stvarnimi pravicami oziroma drugimi pravicami tretjih na nepremičninah oziroma drugimi morebitnimi neurejenimi pravnimi razmerji;
  9. S pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami, mora naročnik dovoliti nepremičninski družbi o nepremičnini dovoliti oglaševati nepremičnino z podatki, ki jih zapišeta v citirano pogodbo in se nanašajo na nepremičnino predvsem pa naslednje podatke: ceno, lokacijo, leto izgradnje stavbe oziroma zadnje prenove in velikost nepremičnine. Posebej se stranki dogovorita, ali nepremičninska družba lahko objavlja fotografije nepremičnine ali ne.
  10. Naročnik s podpisom posredniške pogodbe pooblašča nepremičninsko družbo, da namesto njega v postopku prodaje in prepisa nepremičnine, ki je predmet posredovanja in v zvezi z njim podpisuje vse vloge, zahtevke, napovedi in druga pisne vloge lokalnim, državnim ali sodnim organom in da od teh organov prejema pisne rešitve.

III. Cenik storitev za posredovanje v prometu z nepremičninami

  1. Plačilo za posredovanje znaša v primeru prodaje 4% od pogodbene cene, to pa ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 EUR;
  2. Od v prvi točki navedene cene praviloma plača 2% pogodbene cene prodajalec in 2% kupec;
  3. V primeru, da znaša vrednost nepremičnine manj kot 10.000 EUR, znaša plačilo za posredovanje 400,00 EUR;
  4. V primeru, da naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, znaša plačilo za posredovanje 1/4 s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje, kot pavšalni stroški oglaševanja in izvajanja drugih opravil nepremičninske družbe;
  5. V primeru, oddaje oz. najema nepremičnine znaša plačilo za posredovanje eno mesečna najemnina, ki jo plača najemnik, v kolikor pa najemno pogodbo sklene lastnik – naročitelj sam z najemnikom, ki ga najde posredniška družba je dolžen plačilo za posredovanje plačati lastnik – naročitelj sam;
  6. V 1-5. točki plačila za opravljeno storitev posredovanja ni vključen DDV;
  7. Plačilo za posredovanje nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju;
  8. Plačilo za posredovanje zapade v plačilo, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala;
  9. Nepremičninska družba ima pravico do popolnega plačila za posredovanje v vsakem primeru prodaje nepremičnine, ki je bila s sliko oglaševana na internetu razen, če naročnik s pisnimi dokazi dokaže, da je sliko oglaševala tudi druga nepremičninska družba in je bila pogodba o posredovanju in oglaševanje slike objavljeno pred sklenitvijo posredniške pogodbe z našo nepremičninsko družbo. Do plačila je nepremičninska družba upravičena še naslednjih devet mesecev po izteku veljavnosti pogodbe;
  10. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju;
  11. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi, če naročnik odstopi ali odpove pogodbo, če je to v nasprotju dobro vero in poštenjem;
  12. Nepremičninska družba nima pravice do plačila za posredovanje, če z naročiteljem sama kot pogodbena stranka sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, oziroma če tako pogodbo z naročiteljem sklene nepremičninski posrednik, ki je za nepremičninsko družbo opravljal posle posredovanja ali druga nepremičninska družba;
  13. S plačilom za posredovanje v prometu z nepremičninami so kriti stroški za opravljanje dejanj pri vzpostavljanju stikov za naročitelja, preverjanju stanja nepremičnine ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, ki so potrebna za sklenitev pravno veljavne pogodbe za določeno nepremičnino, zlasti stroške za naslednja dejanja:
    • sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami;
    • seznanjanje naročitelja in tretje osebe s tržnimi razmerji, ki so pomembna za določitev cene nepremičnine, vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, višino davčnih obveznosti stranke in s cenami notarskih storitev;
    • ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine s pridobitvijo listin o nepremičnini (izpisek iz zemljiške knjige), pogodb (če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo) in podobno;
    • pisna opozorila, obvestila, potrdila;/
    • ogled nepremičnine po sklenitvi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami;
    • oglaševanje prodaje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja ali na drug način;
    • seznanjanje naročitelja z nepremičnino in spravljanje v stik s tretjo osebo;
    • prisotnost pri ogledu nepremičnine s strani naročitelja;
    • ugotavljanje dejanskega stanja nepremičnine;
    • seznanjanje naročitelja z ugotovljenim pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine in zanesljivo opozarjanje na ugotovljene napake;
    • telefonsko komuniciranje s strankami;
    • sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev posla;
    • priprava osnutka prodajne oz. najemne pogodbe.
  14. V plačila za opravljeno storitev posredovanja niso vključeni naslednji stroški, ki jih je dolžan naročitelj istočasno z plačilom storitve plačati, založiti oz. povrniti nepremičninski družbi:
    • vse sodne (razen za izpisek iz zemljiške knjige) in upravne takse, ki jih je nepremičninska družba dolžna plačati po veljavnih predpisih za pridobitev ustreznih podatkov o nepremičnini, ki je predmet posredovanja in za veljavno sklenitve pravnega posla;
    • stroški potrebnega predhodnega urejanja nepremičnine, kar zlasti pomeni: lastninjenje nepremičnin po ZLNDL, izbris hipotek in drugih neveljavnih pravic, parcelacije, obnove mejnikov, vris objektov, določitev hišnih številk, itd;
    • priprave pisne cenitve nepremičnine registriranega cenilca ustrezne stroke;
    • vse davke, ki jih je naročitelj dolžan plačati pristojni davčni upravi;
    • vse notarske pristojbine, ki nastopijo pri overitvi podpisov na prodajni pogodbi oz. drugi pogodbi oz. zemljiškoknjižnem dovolilu;
  15. V plačilo za opravljeno storitev posredovanja tudi niso vključeni stroški za sestavo zemljiškoknjižnega predloga, ki jih je dolžan plačati kupec in sicer v višini največ do 90% pristojbine, ki jih za tako vrsto storitve zaračunava notar in znesek sodne takse za vpis lastninske pravice na kupca po vsakokratni veljavni tarifi 17. in 18. Zakona o sodnih taksah, natančni zneski pa se uredi v prodajni pogodbi.
  16. V primerih, ko je za posamezno storitev povezano z nepremičnino nemogoče izračunati ceno posredniške storitve iz prodajne cene, se cena določi glede na porabljeni čas, tako da se za vsako začeto uro zaračuna v višini 30,00 EUR + DDV.

IV. Opis storitev, ki jih nepremičninska družba opravi za naročnika

  1. Pridobitev zemljiškoknjižnega izpiska, če je nepremičnina vpisana v zemljiško knjigo;
  2. Pridobitev načrta parcele za zemljišče oz. na zemljišču katerem stoji objekt in drugih katastrskih podatkov;
  3. Pridobitev potrdila o namenski rabi zemljišča in potrdila o neuveljavljanju ali neobstoju zakonite predkupne pravice;
  4. Preverjanja pravnega in dejanskega stanja nepremičnine, ki vključuje:
    • na podlagi podatkov zemljiške knjige oziroma če nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi, na podlagi listin, ki so podlaga za vknjižbo, preveriti ali je prodajalec ali najemodajalec lastnik nepremičnine, ki je predmet pogodbe, pri sklenitvi katere posreduje, in ali so na tej nepremičnini stvarne pravice oziroma druge pravice tretjih, ki bi lahko omejevale oziroma izključevale pravice stranke;
    • na podlagi skrbnega ogleda preveriti, ali ima nepremičnina očitne napake oziroma pomanjkljivosti, ki vplivajo na uporabnost oziroma ceno nepremičnine;
    • kadar je predmet pogodbe, pri sklenitvi katere posreduje, zemljišče: na podlagi potrdila o namenski rabi zemljišča pristojnega organa preveriti namembnost zemljišča, določeno s prostorskimi ureditvenimi akti;
    • potrebno predhodno urejanje (zemljiškoknjižno, katastrsko ali davčno) nepremičnine;
  5. Oglašuje nepremičnino v sredstvih javnega obveščanja, posebnih časopisih in na internet strani- Oglas vsebuje: cene, lokacijo, leta izgradnje stavbe oziroma zadnje prenove, velikosti nepremičnine ter firme in sedeža nepremičninske družbe; Naročitelj se seznanjen, da nepremičninska družba ne more oglaševati na primer z letaki, ki se lepijo na vhode stavb, ali letaki, ki se puščajo v nabiralnikih, ker le-to vrsto oglaševanja zakon prepoveduje;
  6. Iskanje tretje osebe – kupca, ki se bo z naročiteljem pogajal za sklenitev pogodbe, ki vključuje tudi oglede na kraju samem;
  7. Pomoč pri pogajanjih za sklenitev prodajne pogodbe;
  8. Priprava osnutkov prodajne pogodbe;
  9. Priprava vseh davčnih napovedi za odmero davka na promet nepremičnin, davka iz dobička iz kapitala ter drugih davkov, ki nastopijo pri nepremičnini, katere predmet je posredovanje ter dostava davčnih napovedi davčni službi;
  10. Organiziranje overitve podpisov prodajne pogodbe pri notarju;
  11. Sestava zemljiškoknjižni predlogov za vknjižbo pravice na osnovi prodajne ali druge pogodbe;
  12. Sestava zapisnika o primopredaji nepremičnine s popisom števcev komunalnih priključkov ter njihova odjava in prijava pri pristojnih organih, ki vodijo te priključke;
  13. V primeru potrebe po posebnih postopkih, ki jih je potrebno opraviti tudi:
    • sestava ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča ali gozda po določilih Zakona o kmetijskih zemljiščih;
    • izpeljava odobritve pravnega posla po določilih Zakona o kmetijskih zemljiščih in Zakona o ohranjanju narave, Zakona o obrambi, itd;
    • priprava in izvedba drugih potrebnih postopkov, da pride do veljavne sklenitve prodajne pogodbe;
  14. Smiselno enako velja tudi za posredovanje pri oddaji nepremičnine v najem oz. zakup.

Obveznosti naročitelja do nepremičninske družbe

  1. Naročitelj mora nepremičninsko družbo obvestiti o vseh okoliščinah, ki so pomembne za opravljanje storitev posredovanja;
  2. Kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, mora o tem nemudoma obvestiti nepremičninskega posrednika oziroma nepremičninsko družbo;
  3. Naročitelj mora nepremičninski družbi predložiti na vpogled vso razpoložljivo dokumentacijo o nepremičnini, predvsem pa dokazila (gradbeno dovoljenje), da je bilo za izgradnjo objekta izdano ustrezno dovoljenje;
  4. Naročitelj lahko pogodbo o posredovanju za isto nepremičnino skleniti tudi z drugo nepremičninsko družbo, če o tem pisno obvesti našo nepremičninsko družbo.

VI. Pogodba o posredovanju v prometu nepremičnin

  1. Pogodbo o posredovanju se sklene za dobo največ devet mesecev in se lahko sporazumno podaljša;
  2. Zaradi sklenjene pogodbe o poslovnem sodelovanju z nepremičninsko družbo imata nepremičninski družbi: LAR NEPREMIČNINE, Boštjan Avbar s.p, Novo mesto, Pod Trško goro 67, 8000 Novo mesto in GEA NEPREMIČNINE Marjan Pejanovič sp., Dolenje Mraševo 15, 8000 Novo mesto, po sklenjeni pogodbi o posredovanju, pravico da nepremičnino prodajata, ob pogojih, ki so določeni s pogodbo in temi splošnimi pogoji;
  3. Nepremičninska družba lahko prenese storitve posredovanja na druge nepremičninske družbe, če o tem pisno obvesti naročnika;
  4. V primeru iz prejšnjega odstavka ostane naročitelj v pogodbenem razmerju le z nepremičninsko družbo, s katero je sklenil pogodbo o posredovanju;
  5. Stranki lahko kadarkoli odpovesta pogodbo, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem, vendar v kolikor naročnik odpove pogodbo brez razloga ali da se je premislil, da nepremičnino ne bo prodal je dolžan nepremičninski družbi plačati dejanske stroške oglaševanja in druge stroške, vendar največ do višini 1% + 20% DDV od cene nepremičnine.

VII. Veljavnost teh splošnih pogojev poslovanja, evidence in nadzorstvo

  1. Ti splošni pogoji poslovanja so sestavni del vsake pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki jih z naročnikom sklene nepremičninska družba;
  2. Če pogodba o posredovanju vsebuje določila, ki so v nasprotju s temi splošnimi pogoji, veljajo določila pogodbe;
  3. Nepremičninska družba voditi evidenco o posredovanju v prometu z nepremičninami skladno z določili predpisov;
  4. Nepremičninska družba pošilja podatke v evidenco trga nepremičnin skladno z določili Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin in podzakonskimi predpisi, zato naročniki in kupci, dovoljujejo objavo svojih podatkov za te potrebe;
  5. Nepremičninska družba in naročitelj rešujeta vse medsebojne spore sporazumno. V kolikor spora ni mogoče rešiti sporazumno pa pred stvarno pristojnim sodiščem v Novem mestu (po sedežu nepremičninske družbe);
  6. Inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem storitev posredovanja izvajajo inšpektorji Tržnega inšpektorata Republike Slovenije.